圖文／house123

大家好! 我是邱愛莉。我是house123的執行長。

「愛莉，我最近看了一間房子很喜歡，仲介說屋主很缺錢，急著要售屋，我去調了謄本，果然，不僅有房貸，去年年底還去借了二胎、三胎，這麼缺錢應該可以好好砍一下價格吧？」朋友興沖沖的丟我訊息，順便把調來的謄本轉寄給我看。

我一看，這房子才持有三年多，去年年底還拿去抵押借款，可見屋主真的很需要現金調度。可是，謄本上第二順位和第三順位債權人（二胎和三胎）的名字不是銀行行庫，而是一般自然人，推論應該是民間借款。兩個的設定金額加起來不少，如加上原來房貸的金額，就更可觀了。

「你去問問仲介，屋主總共拿房子去借了多少錢？」我回答朋友。

「從設定金額看不出來嗎？」朋友納悶。

「如果借款對象是銀行行庫，從設定金額還可以大致推估，但他的二胎、三胎都是民間借款，設定金額和借款金額沒有一定公式，要問當事人才準。」我回答。

朋友去問了仲介，果然，仲介說屋主去年借款的對象是地下錢莊，由於屋主一直還不出來第二胎的款項，於是又借了第三胎，兩筆連本帶利壓得他喘不過氣來，才決定把房子賣掉，把債清一清。加上原來的房貸，總共欠的錢是 1330 萬，可是依照實價登錄，房子的行情才不到1300 萬，如再加上仲介費和土地增值稅，金額還要往上加。換言之，他如要還完所有的欠款，成交價就要比行情高才行。

「哇！搞半天，屋主缺錢急售，結果要賣的價格還要比行情高喔？」朋友很失望。

「對呀，如果賣掉房子還不夠還債，那豈不是把手上唯一的資產都變賣了，債還沒清完？由於銀行是第一順位抵押權人，影響較小，除非他跟兩個民間借款人債務協商，降低他要償還的本利金額，才有機會再往下降。」我回答。

我們都想用低於行情的價格買到心儀的房子，最好是屋主缺錢急售，可以趁機好好砍一筆。可是，屋主缺錢雖然增加他售屋的誘因，重點還是要看看他缺多少錢，才能推估他可以賣的價格。

下次看到屋主缺錢急售的物件，尤其還有二胎、三胎的，可別高興得太早，記得多問幾個問題喔！

（本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處）